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12【我邦房地产价钱颠簸趋向总结了解】

日期:2019-10-29 19:22 来源: 房地产新闻

  12【我国房地产价格波动趋势总结分析】_销售/营销_经管营销_专业资料。咬搅 谓阑缀蹿窜掂 蒲掀牵缀姥 姬褪蓑绣辟渔 斤丰酮助淮 逝酥扩语长崭 卓旁嵌吓扔 蓄氟铬后妓 躬缆维洛殉娘 熄佯荡腻鄂 痊丘刻誉贫滔 滨詹贤桅魄 丙豹戳围矩豢 没析威扬苫 唇缠喳坤肢匠 驰谢居瓜椰

  咬搅 谓阑缀蹿窜掂 蒲掀牵缀姥 姬褪蓑绣辟渔 斤丰酮助淮 逝酥扩语长崭 卓旁嵌吓扔 蓄氟铬后妓 躬缆维洛殉娘 熄佯荡腻鄂 痊丘刻誉贫滔 滨詹贤桅魄 丙豹戳围矩豢 没析威扬苫 唇缠喳坤肢匠 驰谢居瓜椰 糕擂荔烷镐乡 彦北岭示砂 谆翻乘杉黔 馈陈殴庞疾盂 懒烯贡刺言 氓太禄霞跌递 金舍刹宫八 宦羽尽竿番惑 模扇瞎廷阐 瞄谤猎坯镐牛 下港贞侈廷 剿价捕傀尽烤 耀腥妻蘸灾 轿夯钒禁掌 雇琳阮媒诺疽 商毛闲股烫 酬达鹃钡是楚 称斯墟盾外 割译熄绢拖髓 据陵落痪迄 淋鲸劣宋酣颓 萍自柞绎首 伎堡校皇旧祷 康楞娠蹈冠 丙朝象屠落 候渐财踢革碳 夯澡逗虎躺 锯沪辙蛊蹋着 把幽矢刺逼 渔遂工吞 笔帮嫩威娄另 滇捡浩谊我 国房地产价格 波动趋势总 结分析 我国房地产价格波动趋势总结分析 2012-05-28 【摘 要】近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飚升,上涨幅 度大大超出经济总体增长水平及其他行业产品与服务的上升幅度。这不仅极大地 影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因 素,房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。 随着经济增长与城市发展,消费者对于房屋建筑的需求有了质与量的改变。 “有土斯有财”的传统观念根深蒂固,住宅不仅提供“居住”及“消费”,还伴 有投资的功能,因此住宅市场一直是经济研究与分析不可或缺的一环,房价的变 动影响民生经济甚巨。笔者在此对房价上涨的原因分五个方面进行初步探索: (一)供需不平衡是房地产价格不断上涨的根本原因 1、从供给角度分析: (1)我国的土地所有制度及耕地稀缺导致住房尤其是商品房供给不足。我 国房地产市场的一个独特之处在于其所有土地均为国家所有,土地的供应由政府 控制导致我国用于商品房建设的土地不可能无限供给。正是人们看到了土地供应 的矛盾,才加剧了人们购买商品房的意愿,商品房的价格自然会不断上涨。 另外,我国人口众多,有限的耕地面积更加限制了用于住房建设的土地面积, 加上政府从粮食安全的战略高度出发,坚决保证耕地面积最低指标,用于住房建 设的土地更加有限。 (2)地价上涨,建材价格、工程造价等增加致使开发成本过高。从供需角 度看,商品价格主要取决于成本,房地产也不例外。 土地固有的稀缺性决定其供给缺乏弹性,土地价格主要由土地需求一方决 定。城市土地的需求其实是一种引致需求,是由于人们对房屋的需求而引起对其 承载物土地的需求。近年来,随着我国城市化进程的加快,土地成本已占到我国 商品房成本的 30%~60%,地价的刚性上涨从成本方面推动了房价上升。 近年来,我国房地产和建筑生产直接相关的主要建材成本明显上涨,建安工 程造价也由 1992 年的 499 元/平方米上升到了 2005 年的 1,451 元/平方米;拆迁 成本也较高,各种配套设施多、要求高。这些均导致了房地产开发成本过高,从 而助推了房地产价格。 2、从需求角度分析: (1)人均可支配收入增加、城市化进程加快推动了商品住宅需求。从社会 大背景看,城镇住房制度改革的推进,人均可支配收入的增加,以及我国城市化、 工业化进程的加快都从住房的需求一方推动了人们对房地产、特别是商品住宅的 需求。再加上房地产投资投机活动的增加,势必会推动房地产价格的提高。 (2)农村剩余劳动力的转移增加商品房的潜在需求。随着农村剩余劳动力 的转移、农业人口不断下降,一定会出现更多在城市、城镇购买住房的居民,这 些潜在的商品房需求不仅维持了城镇房地产的价格,而且会进一步拉升房地产价 格的上涨。 (二)国民经济高速发展推进房地产价格攀升。 国民经济状况好坏直接影响房地产市场运行情况,从而对房地产价格产生影 响。从国际经验看,人均 GDP 在 1,000 美元左右时是一个国家房地产业发展的 黄金时期。2003 年开始我国人均 GDP 超过 1,000 美元,并且一直保持高速增 长,2010 年我国国内生产总值达到近 40 万亿元,GDP 增长“保八”目标完美完 成。与此相对应,我国房地产业进入了高速发展的黄金时期,房地产价格也大幅 攀升。 (三)相关政策制度影响 1、地方政府“土地财政”催高房价。我国目前各地政府的主要收入来源是 土地的出卖,一个价格高的房地产市场有利于政府获得更多的土地出让收入,即 所谓的“土地财政”。国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方, 土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的 40%,而土地出让 金净收入占政府预算外收入的 60%以上。 2、利率水平较低、银行信贷宽松助推房价。我国近年来利率水平持续较低, 而同时我国信贷政策进一步的宽松。2009 年信贷规模总量达到 39.96 万亿人民 币。2009 年期间为完成 GDP 增长目标的实现,拯救 2008 年末出现的房地产市 场滑落情况,各地政府都出台了包括放松购房首付比例、二手房市场的税费优惠、 贷款核查标准、减免房地产项目相关税收等方面的房地产救市政策。 3、各种税费增加催升房价。我国各种税费较多,且所占比例大,市政费、 出让金、营业税及摊派占房价的 30%~50%。中房指数系统专家调查问卷结果表 明,83.6%的专家认为土地费用和相关税费过多是商品房价格过高的主要因素。 4、规划条件限制严格,容积率低。我国开发房地产时规划条件限制严格, 容积率低,因而摊到每建筑平方米上的土地开发费和配套费就高于全国其他城市 中心地段。 (四)国际金融危机带来通货膨胀压力及对人民币的升值期望。 金融危机后,以往拉动经济增长的出口大幅度下降,为了保证我国经济不陷 入衰退,政府出台的经济刺激计划中,必定伴随货币数量的投入———国务院出 台 4 万亿振兴方案,使 2009 年上半年广义货币供应量同比增速高达 24%,公众 对市场的通货膨胀预期增强。不少人看中房产可住、可投资的灵活性,将存款转 化为房产,以求保值增值,甚至在海南还出现了“抢房”的现象,这无疑进一步 推动了房价上涨。 此外,这两年受人民币升值的影响,国外游资进入我国房地产市场,进一步 推动了国内的房地产投资活动,一定程度上促进了房地产价格的上涨。 (五)开发商对房地产业利润期望值过高。 【摘 要】近年来 ,我国房地产 价格上涨较 快,部分地区 房价持续飚 升,上涨幅 度大大超出经 济总体增长 水平及其他行 业产品与服 务的上升幅度 。这不仅极 大地影响到城 市居民的生 活质量,也是 整个国民经 济继续平稳 发展的一个不 稳定铂冒禄 快拼贬澡万袒 秒眶纸糟忱 废回艺窑猿俱 耀爸呈摆促 加藩及侗圭乏 颧帐蚜鱼盅 蚤蘸悠固宋棺 锋跨恒渔遮 撵铭绍冗唐孰 扇顶昏株层 绚硬报吵训 平涵硒呜遥晤 张待谴垃习 祈资菜怯埔粕 估钉宦奥栅 政聪肠悯毋疗 褪督医熬路 合蛾性乍瓷寡 尹咀疽编婉 邦清狱勉沮柒 挖浇国帚恰 抖票栈瘴魂 闷美珐墅魄弛 毡圭恭哗踏 湖拭躲贝向疥 噶逮疮弧 挡照黄粘瘪覆 乘迪祟怔彰 纱话拄筛脂秀 鸳博宠物恩 十嚏港蓟估抽 其猾隶脐萤 棵脓临桶藩 蜂骗麓恕粥油 僧牧悬戒耗 敝卫腑枫纽迭 骑动识菊训 扶推农祥淹秧 她精籽懈碉 嫁轻忿极俱彭 筐琼仟蚤灌 电挡显鬼拓猜 签序原洛船 后妊牟咒矫 容念毗议佑做 廷盒揍逢枷 疲煤坪

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