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2019年1-7月世界房地产商场行情及开展趋向说明告

日期:2019-10-25 22:09 来源: 房地产新闻

  2019年1-7月全国房地产市场行情及发展趋势分析报告-PPT精选文档_经济/市场_经管营销_专业资料。2019

  全国房地产市场趋势分析 克而瑞全国首席分析师 –于丹丹 目 录 Part .1 行业政策解读 【关键词:微刺激】 鬼未出,人吓人!供应相当,成交锐减,观望气氛莫名地弥漫! ? 成交量:上半年,全国成交表现远低于预期,一线城市北京下滑幅度最大,成交量几近腰斩;二线城市市场表现也不容乐观,大部分呈 下降趋势;三四线更是同比去年有较大幅度下降。 典型城市商品住宅成交走势表(单位:万平方米) 能级 城市 北京 上海 广州 深圳 合计 长春 长沙 成都 大连 福州 贵阳 杭州 合肥 济南 兰州 南昌 南京 南宁 成交量 2019年6月 46 85 80 25 236 58 67 45 16 14 45 45 71 38 19 26 50 33 同比 -53% -25% -6% -53% -33% 0% -40% -74% -66% -48% -38% -32% -14% -34% 31% -34% -30% -23% 环比 -12% 43% 5% -4% 10% -2% -34% -79% -65% 7% -11% -20% -4% -5% 48% -36% -15% -36% 2019年1-6 月 328 425 441 162 1356 319 512 1020 198 107 301 271 482 246 95 219 385 273 同比 -49% -30% -26% -40% -36% -10% -27% -25% -37% -30% -16% -35% -24% -26% 28% 5% -21% 10% 能级 城市 石家庄 苏州 天津 武汉 厦门 合计 常德 东莞 黄石 惠州 江门 龙岩 马鞍山 牡丹江 南平 汕头 温州 合计 成交量 2019年6月 36 68 60 129 21 841 19 36 6 25 12 3 7 7 1 6 12 133 同比 131% 7% -30% 3% -50% -30% 109% -36% 14% -16% 40% -70% -24% -56% -38% -14% -46% -23% 环比 32% 19% -58% 19% 10% -29% 53% -15% -40% 27% 16% -27% 5% -33% -8% 8% 6% 0% 2019年1-6 月 143 328 493 697 171 6260 113 211 48 121 59 27 47 49 23 42 61 800 同比 16% -11% -7% 4% -44% -18% 37% -29% -16% -28% -22% -59% 3% -27% -9% -30% -52% -25% 一线 二线月数据为日度成交量累计值,与最终成交量存在一定误差。 数据来源:CRIC 多库存,去化慢,部分城市供地节奏被要求放缓! ?供求及库存:多城市供求失衡加剧,库存处于高位,消化周期显著拉长,北广深等一线城市消化周期同比增幅均在70%以上,二线城市表现 明显分化,杭州、济南、南京、青岛、沈阳、厦门等城市消化周期同比增幅更超过100%,普遍显著拉长。 各城市商品住宅供求比及库存消化周期(单位:万平方米) 城市 北京 上海 广州 深圳 一线城市 长春 长沙 贵阳 杭州 合肥 济南 南京 南宁 宁波 青岛 沈阳 苏州 厦门 福州 二线 2.4 1.2 1.2 1.5 1.2 2.0 2.2 2.3 1.8 1.6 2.2 1.7 供求比 1-5月供求比 1.6 1.3 1.4 0.7 1.3 0.8 1.3 0.7 1.8 1.0 1.3 1.2 0.9 1.7 1.4 1.2 1.4 0.9 1.3 1.2 2019年供求比 0.7 0.9 1.0 1.2 0.9 1.1 1.1 1.2 1.4 0.9 1.2 1.1 1.0 1.1 1.2 1.3 1.1 0.9 1.1 1.1 月底存量 953 750 899 521 3123 1039 1330 598 1127 447 575 523 572 610 2254 1601 811 279 356 12121 同比 11% 9% 41% 17% 19% 8% 28% -17% 54% -8% 66% 65% -8% 38% 23% 53% 30% -7% 2% 24% 消化周期 16.1 9.9 11.9 18.3 11.0 17.5 15.5 10.7 24.4 4.8 12.5 8.1 10.7 28.1 35.8 18.1 14.4 12.5 18.3 12.7 同比 109% 61% 87% 72% 53% 27% 46% 16% 167% 33% 126% 143% -20% 51% 102% 128% 62% 132% 85% 40% 备注:1、供求比(供求比=当期供应量/当期成交量):在0.8-1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供过于求,低于0.8则为供不应求 2、库存消化周期(消化周期=存量/前三月月均成交量) :一年左右较为平衡,高于18个月呈现供过于求,低于6个月则供不应求 数据来源:CRIC 城市能级越低,投资商的信心也越低,成交量价足以证明! ?土地市场:成交规模持续萎缩,整体溢价率走低,底价、流拍成常态。随着整体市场进入谨慎观望态势,3月份市场开始降温,一季度经 营性用地成交建筑面积19215万平方米,同比减少13.8%。进入二季度,土地市场表现愈发低迷,政府推地量也进一步减少。二季度经营性 用地成交建筑面积12589万平方米,同比减少41 %,降幅较一季度有明显扩大。 2019上半年100城市经营性用地成交情况 100城市经营性用地成交建筑面积及溢价率走势 城市 能级 建筑面积 (万平米) 面积 同比 楼板价 (元/平) 均价 同比 总金额 (亿元) 金额 同比 一线.6% -27.2% 10087 2148 1475 2602 45.9% 15.8% 45.9% 42.6% 2538 4521 1216 8275 48.2% -1.7% -26.7% 3.8% 数据来源:CRIC 有些城市,平均一个项目要卖七年!去化慢,获利预期就会被打破! ?土地消化周期:一线城市相对平衡,部分二、三线城市去化周期过长,二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度,尤其是 综合体兴起,其商品房市场供应出现了较为明显放量现象,整体消化周期显著高于一线城市,如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过 量的情况。 各城市土地消化周期(单位:年) 能级 一线 城市 北京 宁波 天津 乌鲁木齐 兰州 西宁 厦门 长沙 成都 鄂尔多斯 萍乡 铜陵 温州 固原 消化周期 1.42 5.95 2.83 2.74 2.26 2.11 1.76 1.45 1.00 7.68 4.98 4.76 4.03 3.42 城市 上海 大连 长春 福州 昆明 武汉 石家庄 南京 合肥 武威 大同 营口 南通 常州 消化周期 1.29 3.93 2.83 2.52 2.23 1.99 1.73 1.45 0.93 5.81 4.98 4.67 3.86 2.08 城市 广州 青岛 哈尔滨 南昌 沈阳 苏州 重庆 郑州 海口 鹰潭 钦州 榆林 威海 无锡 消化周期 1.04 3.49 2.82 2.44 2.19 1.96 1.56 1.45 0.88 5.36 4.94 4.60 3.60 2.00 数据来源:CRIC 城市 深圳 杭州 济南 太原 呼和浩特 银川 贵阳 南宁 西安 保山 盐城 日照 潍坊 惠州 消化周期 0.44 3.22 2.78 2.30 2.17 1.88 1.47 1.09 0.67 5.33 4.81 4.47 3.49 1.92 二线 注:土地消化周期=前三年商品住宅用地成交建筑面积/前三年新建商品住宅成交面积 总结:从成交量、供应、土地市场、土地消化周期四方面来看,市场处于低迷状态。 8 低迷的市场形势下,政府的调控倾向何方? 日期 4月8日 4月17日 4月22日 4月28日 4月29日 5月4日 5月5日 5月7日 城市 佛山 天津 无锡 南宁 成都 六安 铜陵 郑州 政策名称 《关于调整我市住房公积金贷款最高额度的通告》 主要内容 佛山公积金贷款个人最高额度从本月起提升至 36万元。假如夫妻双方都有公积金,最高贷款额度可达 72万元。 《市国土房管局关于非本市户籍居民家庭在津购买新 于 5月31日起停止办理蓝印户口,停止外省市人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝 建商品住房办理蓝印户口的有关问题的通知》 印户口。 从 5月1日起,在无锡市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达到60平方米以上,本人、配 《无锡市户籍准入登记规定》 偶和未成年子女可以落户 《广西壮族自治区人民政府关于促进广西 北部湾经济 从2019年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照 区 开放开发的若干政策规定》 南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房 自 今 年 6月1日起,停止执行促进灾后重建和经济发展有关购房入户政策,规定购房满90平米以上住房 《成都市人民政府关于完善我市购房入户政策的通知》 且缴纳社保满一年以上才能落户。 《关于调整个人住房公积金贷款额度的通知》 《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》 一、职工夫妻双方均缴存公积金的,最高贷款额度由过去 40万元调整为35万元;二单职工或夫妻双方 有一方缴存公积金的,最高贷款额度由过去35万元调整为30万元 从本月起,公积金贷款额度提高20%,首付比例下调至20%,购买家庭首套普通住房按房价1%的比例 给予契税补贴。 个人住房置业贷款,依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人,依据有关个人住房置业政策, 《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法 (征求 为申请个人住房贷款的借款人提供保证,在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时,由担保机构 意见稿)》 代借款人偿还住房贷款债务。 从 5月20日起,扬州允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金,其他直系亲属的住房 《关于认真做好当前住房公积金贷款管理工作的通知》 公积金可在结清贷款时使用 《关于我市住房公积金有关政策的通知》 自 2019年6月1日起,对宣城市的住房公积金最高贷款额度进行了调整,公积金贷款额度由原来的20万 元提升至30万元,同时,申请住房公积金贷款的缴存期限也由原来的1年改为6个月。 5月16日 5月25日 5月26日 5月29日 6月16日 扬州 宣城 芜湖 海口 芜湖 《关于进一步完善住房公积金缴存、贷款和提取政策 新规允许二套房申请贴息贷款、外地人调入人员使用住房公积金贷款购房,并调整了二手房住房公斤级 的通知》 贷款额度。 《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》 自6月1日起,放宽海南省户籍购房者在海口购房落户政策:购单套房面120平方米以上可落户五人。 《关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业补 取消在芜湖就业的本科毕业生获取买房补助的年限“门槛”,并将买房的优惠范围扩展到二手房。 充规定的通知》 取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属 《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健 登记时,不再要求提供住房套数查询证明。允许外来人口在市区购买成套商品住房(含二手住房)。住房公 康稳定发展的实施意见》 积金支持普通住房消费,购买普通商品住房公积金贷款首付比例调整为30%,住房公积金贷款最高额度为 50万元,最长时限为30年。 6月20日 呼和浩特 附表:2019年上半年各地方自主出台房地产调控政策一览 放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段 年初两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后,地方政府 也纷纷出台“救市”政策。目前来看,无论是已经出台的还是传言待出台的调控政策, 有以下三大特征: 1、都是高库存压力较大的城市。 2、力度都很温和,市场信号作用比实际效果大。 3、手法相对单一。 总结:地方政府想救市,但中央不喜大干预,微刺激,有雷声,雨点小 中央政府:1. 虽然当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10% 甚至20%,但银行的房贷收紧局面未明显改善。 2.经济政策预调微调,定向降准释放约1500亿资金 呼和浩特,将贷款 额升至50万元 6月初沈阳 限购取消政 策昙花一现 地方政府:1.沈阳限购政策取消后,一天后恢复,限购政策取消难上加难 2.提高贷款额度,公积金制度,没有从根本上提高需求 3.修改购房落户政策,同样没有从根本上解决高库存难题 宣城将公积 金额度从20 万升至30万 扬州允许提 现夫妻双方 公积金 芜湖允许二套房申请贴 息贷款,支持外地人使 用公积金贷款 5月海口推 出购房落户 新政 六安下调公 积金贷款额 度 中央调控总体稳定,货币政策“微刺激”继续支持自住购房 今年面对宏观经济整体下行的压力,中央政府出台一系列“微刺激”措施。对于房地产市场的低迷,中央政府同样也 没有大力刺激房地产市场,更多依靠市场自身调整,减少不必要的干预。 楼市经过以“双限”为核心的调控,如今投资投机比例大幅下降,主流为首次置业和改善型自住需求,当前银行首套 购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10%甚至20%等,严重抑制购买力不强的自住型需求正常释放。 5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首 套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”,继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。 然而受银行贷款额度和利润压力,高息和惜贷的现象并未缓解,据我们调查,央行窗口指导至今,银行的房贷收紧局 面未明显改善,各城市首套房贷利率回归至基准利率甚至上浮1.05-1.15倍仍然是普遍现象,但部分银行贷款审批效 率有所提高,放款周期明显缩短。 总结:市场下调趋势明显,政府“微刺激”只是维稳,不能止市! Part.2 行业趋势 房地产开发:GDP保持7.5%毫无压力,开发投资预计增幅至少在14%-15% ? 今年GDP增速保持在7.5%左右,在出口、消费都相对稳定的情况下,房地产开发投资的下滑对投资拖累明显,政府通过棚改、基建等“微刺激” 措施,保持经济既定增速。 ? 前五月,全国房地产开发投资30739亿元,同比名义增长14.7%, 以2019年至今前5月房地产开发投资额占全年总额比重来推算,今年全年房地 产开发投资总额最低为9.87万亿元,最高为11.34万亿元,中位数为10.28万亿元,同比增速在14.7%-31.8%区间,中位数增速在为19.5%。 ? 从实际看,企业2019年拿地量约3.88亿平方米,在快周转模式下,开工量依然维持一定水平,31个城市2019年的67个“地王”项目已有39%开 工建设。因此,今年房地产开发投资增速依然能维持在15%左右。 历年房地产开发投资额走势及前五月开发投资情况(亿元) 数据来源:国家统计局 房地产开发:新房面积和金额都在去年达到了高点,今年会缓降,但不会速降! ? 2019年全国新建商品房销售面积达到13.06亿平方米,销售金额达8.14万亿元,分别同比增长17.3%和26.3%,都创下了近4年来的增幅新高点。 ? 从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看,涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显,新房市场或已触及顶部,未来将呈现平稳向下趋势。 年度全国商品房销售面积走势(亿平方米) 年度全国商品房销售金额走势(万亿元) 数据来源:国家统计局 人口及住房:城镇人口与人均住房面积同比增速放缓,需求刚性占比未来趋小 ? 从2019年至今,城镇人口的绝对数量增加了2.3亿人,城镇人均住房面积增加约10平方米,同比增幅双双逐渐回落;另一方面,以此推算,期 间新建住房交付使用面积约120亿平方米,城镇存量住房约234亿平方米,需求开始趋于饱和。 年度全国城镇人口及其占比增速 年度全国城镇人均住房建筑面积(平方米) 数据来源:国家统计局 商业物业:各线城市均有供应过量趋势,集中在部分热点区域 ?从2019年-2019年各线城市商业供求情况来看,一线城市除了北京供不应求外,上海、广州和深圳的商业物业平均供求比为1.69;二线,供应过剩明显;三线。 ?从产品类型来看,社区商业整体发展良好;SHOPPINGMALL等购物中心则有所分化,地段、客源等有支撑的项目发展势头较好;专业市场则面临 较大发展困境。 2019-2019年各线典型城市商业物业累计供求比 能级 一线 城市 深圳 广州 上海 北京 均值 贵阳 合肥 长沙 宁波 南京 杭州 济南 青岛 厦门 成都 供求比 2.75 1.2 1.12 0.44 0.95 4.18 2.71 2.53 2.17 2.14 1.94 1.8 1.78 1.55 1.5 能级 城市 南昌 苏州 福州 天津 沈阳 均值 烟台 连云港 晋江 芜湖 无锡 徐州 常州 南通 均值 供求比 1.5 1.46 1.46 1.44 1.4 1.85 7.34 3.21 2.94 2.49 2.26 2.04 1.84 1.81 2.14 数据来源:国家统计局 2019-2019年全国商业新开工面积走势(单位:万平方米) 二线 二线 三线 数据来源:CRIC 办公物业:供应过量更明显,而且销售与租赁形成了短视与现金压力的矛盾! ■ 国内大部分政府希望通过建造成片办公楼来吸引企业入驻,进而解决地方产业升级的问题,提高财政税收和地方经济。在这样的思维引导下,全 国二三线城市规划新城区建设中总少不了大量的办公楼项目。 ■ 除个别一线城市之外,国内的办公市场总体供过于求,空置率趋高而租金被迫下调,大部分出售型产品价格与周边住宅倒挂。2019-2019年全 国办公楼市场新开工量增长了4倍之多,从增速来看,2009-2019年年均增幅为23.4%,办公市场扩容持续加快。全国有30余个城市办公楼新开工 面积的复合增长率达到50%以上,二线城市成都、郑州、合肥的增长率更是超过70%,其绝对开工量甚至已经和北京、上海对等。 2019-2019年全国办公楼新开工面积走势(单位:万平方米) 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 办公新开工面积 增幅 -1.9% 2019-2019年各线典型城市办公物业供求比 50% 40% 30% 能级 一线 城市 深圳 上海 广州 北京 均值 贵阳 长沙 青岛 杭州 济南 天津 苏州 南京 合肥 南昌 47.2% 供求比 1.81 1.2 1.06 0.91 1.1 2.36 2.25 2.21 2 1.85 1.85 1.84 1.52 1.5 1.41 能级 城市 沈阳 宁波 成都 福州 厦门 均值 烟台 江阴 芜湖 常州 无锡 佛山 徐州 东莞 均值 供求比 1.41 1.4 1.37 1.35 1.02 1.61 4.56 3.46 3.31 3.28 2.2 2.12 1.77 1.66 2.2 27.8% 28.2% 20% 15.4% 15.7% 10.9% 15.0% 10% 0% -10% 0.3% 二线 三线 数据来源:国家统计局 数据来源:CRIC 旅游地产:国内需求尚不足以支撑旅游地产快上大涨的发展势头 ? 目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目,多位于核心城市周边1小时车程以内,而真正意义上的远途第二居所的旅游地产项目, 在行业中鲜有成功的案例。 ? 大多数旅游地产项目占地面积都比较大,项目涵盖住宅、 别墅、商业、酒店等多种业态,总投资额较大,动辄百亿,且开发周期较长。大盘销售往 往会面临后期销售不继等问题,项目去化速度变缓,尤其是海南和云南地区,项目集中度过高,同质化严重。 ? 旅游地产开发领域供求风险巨大。一方面,按照当前开发企业投资旅游地产的热度来看,未来这个领域潜在供应巨大,截止2019年底,全国旅游地 产项目5299个;另一方面,国内目前的休假制度和消费习惯,决定了短期内第二居所长时间居住休闲类项目需求有限。 ………………………………………………… 潜在供应规模巨大 历年旅游地产项目数 ………………………………………………… 有效需求相对不足 ? 我国假期制度以短期休假为主 ………………………………… ……………………………… ? 我国居民、哪怕是新富阶层目前也尚未形成对于旅游地产的消 费习惯 数据来源:CRIC 养老地产:当前的养老项目多名不符实,国内尚不具备养老地产发展的基础 ? 近几年来,相当一部分房地产企业开始将养老地产加入到未来战略中,美其名曰是看好这一新兴细分市场的发展前景,但到目前为止,大多数企业 所打造的养老项目其实质依然是普通住宅项目,养老概念仅仅是其方便拿地的筹码而已。 ? 从整个领域的发展前景来看,国内养老地产需要解决的问题较多,所面临的问题也较多。 市场风险 ?高收入老人占比较低,消费群体支付能力不足 ?我国家庭养老观念、风俗习惯等影响需求 政策风险 ?政府优惠政策多针对非营利性养老机构 ?部分相应扶持养老地产政策未落到实处 资金风险 ?向银行融资难于住宅地产,且划拨类土地不具备抵押贷款融 资的功能 收益风险 ?消费者年龄大,向银行贷款较难 运营风险 ?由于老年人群的特殊性,运营成为养老地产的关键环节,而 目前国内缺乏专业的管理人才,也缺乏医疗、食堂等配套的经 营经验 养老地产 困境 ?真正的养老地产应以出租为主,投资回收期较长,一般5到7年 才能收回成本 行业风险 ?目前养老地产规划、开发、设计等都还处于起步阶段,致使 经验不足 ?行业规范和标准缺失 产业地产:有别于住宅、商业等传统地产领域,对企业要求更复杂 ? 产业地产缘起于工业地产,早期以政府开发为主导规划各种开发区、工业园,示范带动区域经济全面发展,近几年来,由于产业地产稳定而持续的 收益,使其逐渐成为一部分开发企业转型之选。 ? 目前国内的产业地产仍处于“非主流地产”行列,其操作模式与普通的住宅地产、与商业地产都有非常大的差异,对企业要求具备的素质也更多, 因此短期内这一领域不确定性极大。 1 政企关系 ? 产业地产需要比住宅规模更大的土地资源 ? 如何将产业地产嵌入到城市的区域发展规划以获得稳定发展空间 1 政企关系 产业地产 2 经营能力 核心问题 3 资本基础 3 2 经营能力 ? 目前的产业地产项目大多是出售模式,但随着这一领域的成熟,未 来招商出租将考验企业运营 ? 是否具备企业资源网络,决定项目能否真正形成产业集群 资本基础 ? 产业地产资金投入巨大,且回收周期长 ? 国内缺乏REITS等成熟的产业基金平台做后盾 榜单发布 2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP50 排行 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 企业名称 万科地产 绿地集团 恒大地产 保利地产 碧桂园 中海地产 万达集团 世茂房地产 富力地产 融创中国 华润置地 龙湖地产 华夏幸福 绿城中国 雅居乐 招商地产 金地集团 保利置业 佳兆业 金科集团 成交金额 1018.0 830.0 714.0 627.2 588.0 575.0 507.0 320.0 258.0 258.0 249.0 202.0 200.0 198.3 197.5 171.9 165.0 122.0 112.0 111.2 排行 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 32 33 34 35 36 37 38 39 40 企业名称 旭辉集团 越秀地产 中国铁建 远洋地产 金融街 中信地产 新城控股 阳光城 荣盛发展 融侨集团 中国中铁 中南建设 合景泰富 九龙仓 敏捷地产 蓝光实业 泰禾集团 复地集团 正荣集团 世纪金源 成交金额 110.8 110.3 110 108.7 108.4 106 105.2 104.7 104.6 104.1 104.1 98.8 98 96 93.5 90.5 90.1 87.8 87.5 86.9 排行 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 单位:亿元 数据说明: 关键词:强者自强 企业名称 电建地产 华侨城 融信集团 升龙集团 首开股份 金辉地产 海航地产 方兴地产 文一地产 路劲基建 成交金额 80.7 78.0 73.9 71.6 71.0 70.0 65.3 64.0 63.5 63.2 1、企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业。 2、项目属性:本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性,从四季度 开始,合作项目不做重复计算。 3、数据来源:涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。 4、时间跨度:此次榜单各项数据若不作特殊说明,其统计时间段均为2019 年1月至2019年6月。 榜单发布 2019年上半年中国房地产企业销售面积TOP50 排行 1 2 3 4 5 6 7 8 企业名称 恒大地产 碧桂园 绿地集团 万科地产 成交面积 997.0 903.7 836.0 808.3 排行 21 22 24 25 26 27 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 企业名称 融创中国 中国中铁 中南建设 蓝光实业 新城控股 宏立城 佳兆业 中信地产 成交面积 113.7 112.8 112.8 110.9 109.4 106.5 97.2 97.2 排行 企业名称 成交面积 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 单位:万平方米 数据说明: 电建地产 海航地产 合景泰富 升龙集团 中天城投 正荣集团 九龙仓 中骏置业 首创置业 路劲基建 73.1 72.9 72.6 71.7 66.5 66.3 66.0 64.8 63.1 57.3 保利地产 中海地产 万达集团 世茂房地产 华润置地 雅居乐 富力地产 龙湖地产 荣盛发展 华夏幸福 世纪金源 金科集团 金地集团 招商地产 中国铁建 保利置业 492.8 417.8 391.9 263.6 221.1 187.2 181.7 179.3 172.0 160.6 154.2 130.7 124.6 121.3 121.0 120.0 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 建业地产 敏捷地产 海亮地产 文一地产 绿城中国 越秀地产 旭辉集团 远洋地产 融侨集团 阳光城 金辉地产 复地集团 95.7 94.0 91.3 90.7 88.6 86.3 86.0 83.6 82.5 78.9 75.0 74.3 1、企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业。 2、项目属性:本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性,从四季度 开始,合作项目不做重复计算。 3、数据来源:涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。 4、时间跨度:此次榜单各项数据若不作特殊说明,其统计时间段均为2019 年1月至2019年6月。 近期企业动作|降价趋势由小及大,并逐渐铺开 首先,大型房企担当降价先锋,拉开降价序幕。 其后,中小房企纷纷加入,在促销力度上更为猛烈。 综合项目折扣力度,总体较为温和,8-9折的项目占据主导,仅有部分项目以特价房、清盘特惠的方式低价销售。 典型房企房价策略四板斧 直接降价 代表企业:龙湖,万科为 首的民营企业 营销动作:全国大范围直 接降价,降价幅度在85-9 折之间 垫首付 代表企业:保利、华润为首的 央企 存一抵几 代表企业:广泛应用 特价房 代表企业:中小型房企为特价 营销动作:资金后台雄厚,为 行销动作:抵扣优惠多用于前期 了保障利润并未采取直接降价 蓄客,受惠客群意向清晰,方式 策略,而是选择垫首付的噱头。 大同小异,折扣力度一般。 比如成都的华润国际社区、南 京的保利中央公园。 房营销主力军,大型企业参与度 较少 营销动作:受惠客户数量并不 的突破 多,以增加项目认知度为主效果: 变向降价之后,销售额有个极大 近期企业动作|降价一步到位,销量一鸣惊人!降价扭扭捏捏,销量平平淡淡! 首降且一次到位型项目,先发制人实现销量爆棚 在降价时间点的选择上,早降总比晚降更具优势,率先降价的项目往 往占据区域先锋时机,在无其他项目竞争让利环境中瞬间吸引客户眼 球,引爆卖点。 项目名称 企业 原价(元 /㎡) 现价 (元/㎡) 降幅 销售情况 一小时去化 8成,揽金 5.5亿 降价手段温和,流量受阻,去化效果不明显 有些企业选择变相降价手段——例如几万抵几万,老带新,电商抵扣 等手段,这些方法效果并不明显,原因有以下两点: 1、手段使用时间长、范围广,购房者司空见惯,无新意。 2 、价格并未实质性大幅度让利购房者,在短期市场不被看好的节点, 无法激发购买需求。 中海万锦城 龙湖滟澜山 万科海上传奇 万科悦城 绿城盛世滨江 金大元御珑宫廷 尚海湾 新湖明珠城 中海 龙湖 万科 万科 绿城 金大元 恒盛 新湖 50000 30000 41000 17000 75000 50000 65000 46000 41000起 23000 36000 16000 60000 35000 53000 41500 82折 76折 88折 直减7万 8折 72折 78-85折 86折 清盘 当月区域销 售冠军 清盘 项目广受关 注并热销 58套特价房 源售罄 本期清盘 当月区域销 售冠军 项目名称 中铁逸都 华润中央公园 企业 中铁 华润 预售价格 (元/㎡) 24000 270000 降幅 3万抵10万 2万抵7万 销售情况 销售速度无 显著变化 销售速度无 显著变化 月均去化小 于10套 销售速度无 显著变化 保利叶之林 中铁建青秀城 保利 中铁建 32000 21500 2万抵10万 2.5万抵5.6万 建议 ?趁热打铁 趁着放开限购的东风效应迅速调整价格,会有意想不到的效果 ?刚需降价 刚需在当前市场中仍然压力巨大,不要对刚需市场迅速改善抱有太大幻想,刚需项目价格调整 应该坚决 ?一步到位 当前降价应一步到位,不能扭扭捏捏,“以销定价”才能取得效果 短期谨慎,长期乐观 策略得当,跑赢大市

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