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房地家当与地方经济发达的相合

日期:2019-11-26 05:18 来源: 房地产经济

  房地产业作为一个具有巨大发展潜力和联动作用的产业,越来越引起大家的关注,如何定位房地产业的地位以及认清与地方经济发展的关系是一个很值得探讨的问题,本来...

  自从中国放开房地产市场以来,房地产业逐渐崛起并成为中国经济的一个重要现象,并且在国民经济和社会发展中已经占相当重要的地位。近些年,我国房地产市场的繁荣推动了国民经济的增长,为国民经济发展提供重要的物质条件,改善了人们的居住和生活条件和投资环境。房地产业与经济发展的关系成为人们关注的一个焦点问题,那么房地产业是否为经济发展的支柱产业,与地方经济到底存在怎么样的关系?本文想通过分析房地产业与地方经济发展的关系,证实二者的关系,并为房地产业健康发展提出有力的政策措施。

  房地产,又称不动产,国外通常称为“Real Estate”,或“Real Property,是指房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地(含水面、海域)及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施,地面道路等。房地产是房产和地产密不可分的,相互依存的有机联合体,一般来说是指有土地及定着于土地之上的各种建筑物及构筑物和基础设施形成的位置不能移动的财产实体以及由此所衍生出来的各种权利和相互关系的总称。

  房依地建,房地不可分;有单独存在的土地,而没有不含地的单独存在的房产。房地产经济是指作为财产的房屋与土地的生产、流通、消费再生产过程中经济活动的总称。房地产的基本属性是指事物本身固有的性质,房地产的属性是房地产所具有的特殊性,房地产属性有自然属性、经济属性与社会属性。

  2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年全国房地产开发企业房屋施工面积为31.96亿平方米,比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米,增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米,增长5.5%。其中,住宅竣工面积5.77亿平方米,增长6.2%。2009年全国房地产开发商的土地购置面积为31906万平方米,较2008年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米,下降19.9%。商品房销售方面,2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%。其中,商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长30.8%;商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

  房地产业也是属于经济发展的一个要素,之所以将它单独列出来讨论,主要是由于它对经济发展的影响巨大,而且又由于房地产业的特殊性,又牵连到人们的社会保障和公平,所以才会导致对房地产业对经济发展的作用的争议和讨论。任何两者的关系,都不能单独说一方对另一方产生了什么影响,还要反过来分析另一方对这一方的影响,也就是应该分析二者互动的关系和影响。房地产业对经济的发展也需要和非常必要做一个互动分析。

  从总体上说,房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业的地位。房地产业的上述地位,决定了它在国民经济中,特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。

  反过来,地方经济则为发展房地产业提供了宏观的经济、社会以及人文环境,地方经济必须发展到一定阶段才会有助于房地产业的发展,否则房地产业没有环境支持也难以发展。

  任何事物都具有正反两方面的作用,房地产业对地方经济的作用也可以分为正反两方面,一是积极的促进作用;二是一定的破坏作用。

  首先,因为房地产业是一个关联产业很庞大的产业,所谓“一业独大”,据世界银行调查分析,房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。所以由于房地产业的关联性强,从而发展房地产业一定程度上就能带动其他产业,从而促进地方经济的发展,据国家建设部测算,每投资100元的住宅开发,可以带动相关产业170—220元的需求,带动系数为1.95;每100元的住宅销售,则又可以带动130—150元其他产品的销售,即每100元的房地产需求,能够产生335元左右的内部需求,由此可见它是一个带动性非常强的产业。据有关统计显示关联产业达62个。从以下图可以看出,地方房地产业2008年增加值与地方经济GDP呈一致趋势,发达省份如广东、上海、北京、浙江、山东等不仅房地产业增加值高GDP也高,而经济落后省份青海、新疆、西藏等这两个指标则很低,说明二者关系密切,成强烈的正相关,房地产业能够促进地方经济的发展。

  房地产业对城市发展,改善人民生活环境具有重要作用,具有先导性,没有房地产业的先期发展,其它产业就没有生存发展的条件。但是,国家的真正强盛还必须依靠技术密集型的产业发展,如电子、汽车、生物制药、高科技等产业的发展,只发展房地产,国家是无法强盛的。

  另一方面,由于房地产业具有资金大,周转慢,容易导致金融危机,从而影响地方经济的发展。最严重是房地产投机造成的经济泡沫还可能在一定条件下引发金融危机。由于房地产业是资金密集型产业,其高速发展过程中必然会占用大量的金融资金。而大范围的房地产投机增加了市场的不确定性,混淆了市场价格信号,扰乱了市场秩序,造成市场泡沫并最终使房地产市场首先“崩盘”而引发金融危机,给地方经济持续稳定发展造成巨大损失。

  由于我国房地产市场发育不完善,房地产业仍然处于发展期,国家高层和各学者都在探索房地产业发展的好思路,但是这又需要在实践中总结经验,不断改进对策和方针。在这样的政策交错期,房地产市场难免会出现一些问题,最大的问题可能就是房地产泡沫引起的金融危机。正如我们所经历的,由于美国次贷危机引起的2008年全球金融危机也殃及我国房地产市场,虽影响不是太大,躲过了这一劫,但是目前房价涨得又高又快,众多投资者将自己的存款加银行贷款投入楼市坐等收利,但是房价如果涨得离谱,最后会崩盘,结果就是金融危机。小范围讲,对地方经济带来毁灭性打击,大范围讲对整个国家的经济都会有很大影响。所以发展房地产业不能盲目,要有秩序,逐渐往健康方向引导。

  地方经济的发展能为房地产业的发展提供基础,良好的区位和投资环境能够吸引房地产商敏锐的眼光,一线城市如北京、上海、广州等地的房地产发展很快,这与当地经济发展不无关系,而落后地区像新疆、西藏等地即便是盖好了高楼大厦,若没有相关产业支撑也是无济于事,所以说不无否认地方经济的发展为发展房地产业铺设了基础,这个关系也能从图1中反映出来,二者是互相促进的。

  地方经济有优势有发展潜力,才会有房地产业的发展,否则只会是昙花一现,不能长久。一个地区搞经济首先要有主导产业,而房地产业不能算是主导产业,只能说是主导产业附带的产业。所以说很大程度上,首先是地方经济促进了房地产业的发展,然后才是房地产业对地方经济的反作用。

  总体而言,地方经济对房地产业的发展具有引导作用,地方经济发展的好,能为房地产业发展提供基础。而反过来,房地产业的健康有序发展也能促进地方经济的更快更好发展;而房地产业的非理性发展则会对地方经济带来严重的阻碍甚至是破坏性的作用。

  发展房地产业,使房地产业健康发展,必须保持房地产业与当地经济水平和人民生活水平提高的一致性,是房地产业发展的平衡点。建立与地方经济发展平衡的房地产业。离开这些就是盲目的。另外,就目前政策而言,房地产市场是二元化的结构体系,一部分商品房是供中等收入水平以上阶层需要的,另一部分是经济适用房、限价房、廉租房是以非市场形式供中低收入以下阶层使用的。

  2007年起,中国住房制度发生重大变革,以“24号文”为标志,在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置,2008年系列政策出台更是使保障性住房大力推进。加快建设保障性住房,从社会角度看是改善民生;从经济角度看,在外需不振的情况下,加大保障性住房投资可以稳定当前下滑的房地产投资形势,保证经济增速,按照住房和城乡建设部的测算,未来三年每年住房保障投资3000亿元,可以带动上下游投资3000亿元,创造200万-300万个就业岗位。预计地方政府对待住房保障的态度将有所转变,因为争取到的中央财政投入后,加上地方投入和银行贷款,将可以对地方固定资产投资和GDP起到拉动作用。此外,居民在获得住房保障后降低对未来的风险预期,加大家庭消费,有利于内需市场的活跃;从市场角度看,通过改善住房结构,抑制投机性购房,从而抑制房价的一个举措。

  但仍要看到,虽然近几年出台的政策文件可以看出,国家队满足多数的的住房需求下了很大力气,但仍要看到工作还没有完全做好,因为还有很多人“望楼兴叹“,尤其是80后,90后的打工族或大学毕业生很多是蜗居族,住房是个奢侈品。如果大部分人住房需求得不到满足,这说明制度不合理,要改善。目标很明确,就是要通过住房制度的改革满足大家的住房需求。

  面对城乡分割的二元土地市场,面对城乡面貌的巨大差异,要考虑逐渐建立统一的城乡土地市场,使农村土地市场活跃起来,增加房产供应量,满足刚性需求,缩小投资投机性购房行为。

  目前,城市土地市场已经趋于成熟,城市土地基本实现了以市场导向为主的配置手段。然而农村土地市场却一直没有放开,这就导致农村土地价值无法反映,农民利益受损,从各地实践看,小产权房的大量诞生也是农民自发追求自身利益最大化的表现。农村土地市场不放开,不仅会影响农民的利益,而且也不利于农村的合理发展,会一方面导致农村土地浪费,另一方面城市土地供给短缺,从而加剧城市房产价格的上涨,从而导致炒房行为增多,不利于房地产业的健康有序发展。

  房地产业存在的最大问题就是房价过高和投机性购房比例较高,已经偏离经济发展的正常轨道。所以,保证房地产业健康发展的一个关键措施就是控房价压投资投机,而控房价和压投资投机无非是从资金来源上控制(也就是通过金融手段)和从增加保有成本(通过税收,也就是通过财政手段)考虑。由于大部分投资投机人的资金来源手段是通过银行贷款,所以通过限制贷款条件或增大贷款难度可以使一部分投资投机人取消购房行为;关于增加房产保有成本,最近几年学者们讨论很多的方法就是开征物业税,通过税收来加大房产的保有成本,从而抑制一部分人的投资投机购房行为。

  制定法律政策的最终目的要通过实施来发挥作用,我国房地产业的政策制度有很多,而且随着近几年来调控力度的加大,房地产政策法规的出台也很频繁,而且大部分已经从以前的大框架细化到可以操作的层面。我国的房地产不是无法可依,而更重要的是要有法必依,执法必严,违法必究。这就需要相关部门加大政策的监管力度,对于违规行为要及时纠正及时通报及时制止,只有这样相关法律法规才能起到应有的调控房地产业的作用。

  [1]刘维新.正确认识房地产业在经济发展中的地位、性质与作用[J]. 中国房地产金融,2009,4:3-5.

  [2]才元.中国房地产波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学,2007.

  [4]张永岳.中国房地产业与国民经济的互动效应及其协调发展[J].华东师范大学学报(哲学社会科学版),2008年第6期:126-134.

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