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不是房地产行业欠好做了而是你的房地产观点跟

日期:2019-11-29 08:18 来源: 房地产

  据人民法院公告网数据,自2019年以来,宣告破产的房企已有409家。这意味着全国平均每天都有接近2家房企宣布破产。

  据中原地产数据,2019年前9月房地产累计调控385次。自5月以来,房地产信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等监管新政频出,在外部融资条件不断收紧的情况下,越来越多的房企走上了破产之路。

不是房地产行业欠好做了而是你的房地产观点跟

  据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录。

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不是房地产行业欠好做了而是你的房地产观点跟

  在这张长达30页的房地产破产名单中,多数为三四线城市的中小房企,但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。

  从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金,再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”,一系列动作背后都透露着房企身处的困境:“缺钱”。糟糕的是,在政策持续收紧的背景下,房企融资却面临多重阻碍。

  不可忽视的事实是,遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业,正在面临着一轮巨大的洗牌潮,越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。即便是百强房企,也难逃厄运。

  比如,突然宣布破产的宁波首富旗下的银亿集团。6月17日中午,上市公司ST银亿发了公告,银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。一家原本400亿市值的公司很快跌落到50亿市值。

  比如三盛宏业。10月,三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈,原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后,三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产,并宣布该信托计划提前结束。曾是地产百强企业的三盛宏业,在经历了甩卖总部大楼、全国项目大面积停滞、员工集体上门要债、董事长现场洒泪之后,成立临时监管小组来推进债务重组。

  比如国购集团。曾经,国购集团位列中国房地产开发企业69强、中国民营企业243强,多年稳居安徽民企榜前三甲,如今资金断裂,走向破产重整之路。

  过去,房地产行业都被视为最赚钱的行业,因房地产致富的老板不胜枚举,如今,一年可能接近500家房企走向破产结局,实属历史罕见。这其中,到底发生了什么。

  从资金吃紧、销售紧张到债务问题集中爆发,几乎所有出现问题的房企都经历着相似的过程。行业拐点的过程中,让不少房地产企业感受到了凌冬已至的阵阵寒意。

  不少房地产大佬还公开发表了对地产投资的看空言论,引来网友热议。近期,万通集团创始人冯仑就公开表示,“楼市政策太过严格,现阶段持有房产根本就没有意义,如果自己手里有多余的房产,就会卖了换成别的流动性大的资产。”

  事实上,不仅是中小房企集体破产,过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”。除了上述知名房企之外,今年五洲国际、新光集团等先后爆出资金链危机。

  在业内人士看来,这背后的信号十分明显,那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结,房地产的“高光时刻”不再出现。

  北京某中型房地产企业负责人表示,过去大家积极拿地、集团发展多元化业务,依赖的是持续不断的现金流和不受限制的高杠杆。如今这种高杠杆扩张的模式,却成为压垮房企的沉重枷锁。“财务杠杆过高、资金断流、融资跟不上、借钱还不了,这就是很多公司活不下去的原因。”

  一边是资金问题日益紧张,一边却是各种融资渠道的“关闭”,房地产企业面临着双面夹击,导致生存的压力越来越大。

  面对生存压力,不少房企甚至患上了“资金饥渴症”。为突破当下的资金困局,房企甚至不惜用成本较高的海外债券来满足资金需求。

  越来越多的房企认为,在境内融资渠道收紧的背景下,走向海外市场融资成为解救当下资金问题的核心手段。泰禾、当代置业、天誉置业、弘阳地产、新湖中宝、阳光城、中南建设等多家房企均在今年发行了数额不等的高息地产美元债新券。

  据统计,2019年前10月房企海外发布的融资计划达575亿美元,相比2018年同期上涨接近50%,美元融资成本也一路走高,进入11月,房企海外发债的势头仍然不减。

  11月内受关注的内地房企中有13家实施美元融资,共发17支海外债,融资额达到63.03亿美元,较10月份的34.35亿美元融资额增长将近1倍左右,平均利率约为8%,其中至少7支海外债券利率超10%。

  虽说有发行利率低于4%的房企,但是毕竟是少数。从普遍高利率来看,发行利率超过13%海外债券的内房企不在少数,当代置业、泰禾集团、鑫苑置业、景瑞控股、弘阳地产都赫然上榜,其中当代置业(中国)有限公司在年初就发行了利率15.5%。

  但是发债并不是最佳解决问题的方式,也有可能成为压垮部分中小房企的最后一根稻草。为了求得生存空间,不少房企开始精兵减将、削减库存,同时对旗下项目频频售卖股权,用来回笼资金、解决高额债务压力。

  比如新湖中宝、华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企,均有“割肉之举”。

  比如绿地、融创、恒大等多家房企,则采取“全员营销”、降价销售等方式回笼资金。不过房企这种“以价换量”的方式并没有改变行业整体销售疲软的态势。易居房地产研究院研究员王若辰表示,10月二手住宅价格有31城上涨,35城下跌,相比9月,房价下跌的城市数量增加7成。

  房地产企业关闭破产这种每年都发生的稀松平常之事,为什么今年引发了大家巨大的关注。

  马光远曾断言,“未来中国将只有20%的开发商活下来,80%的开发商都会死掉!”。

  11月6日,融创中国董事长孙宏斌发表观点指出,当前房地产行业的头部企业,前五名的市占率大约18%,在未来五年,前五名能占到30%。

  这是否意味着,房企的破产名单还将继续增加?房地产行业的马太效应是否会越来越强?

  马光远表示:在市场下行的情况下,任何风吹草动都会引发市场的过度解读,不仅仅是房地产市场。即使在房价大涨的年份,房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右,今年相对于2018年同期,房地产企业倒闭的数量是有所上升,但总体而言,仍然属于正常范畴。房地产企业关闭的情况很多,有些是壳公司,主动关闭,有些是被重组,有些是项目烂尾。真正经营困难倒闭的并不多。不能因为今年又400多家房地产企业倒闭,就据此认为房地产的寒冬到了,这是纯粹不懂房地产的表现。

  如何评判行业的温度?要看头部企业,至少要看这个行业的100强企业。中国房地产企业100强占整个房地产企业的份额超过一半接近2/3,百强企业如果出现接二连三的倒闭,整个市场的温度可想而知。

  今年除了极个别的企业,如亿银集团比较大,剩下的倒闭的房地产企业基本是闻所未闻的。

  不是房地产行业不好做了,而是你的房地产观念跟不上时代了!思路放开,调控也是“拐点”,退路依然会有!

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