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房地产投资政策概述 迅速周转

日期:2019-09-24 14:59 来源: 房地产

  在上一篇文章中,我对房地产投资基础进行了概述。在本文中,我将开始一系列有关最受欢迎的投资策略的文章,并探讨成功的关键基础。

房地产投资政策概述 迅速周转

  使用物业产生“快速现金”的主要策略涉及“低买高卖”的概念。这个想法是买得越低越好,然后尽快卖给另一位投资者以获取现金利润。

  在住房市场崩溃之前,毛利润约为20,000美元是我们的最低标准目标。我们使用了一个由4名主要人员组成的团队来管理募款,查看潜在客户和撰写要约,康复管理和完成交易的协调。

  事情的发生增加了成本,因此,在无法预料的情况下,2万美元的总收入可为您提供一定的缓冲。(例如3000美元的未付物业税)在较老的社区工作时遇到无法预料的问题,这种情况并不罕见。

  该公式可让您确定任何维修或翻新后的物业价值,为买家留出可观的利润,然后考虑购买,持有或转售所产生的成本以及您所需的毛利$ 10,000。从ARV中减去50%,基本上可以确保买家桌上有很多钱,以便您可以快速出售交易。我将此策略称为“批发”,因为您以折扣价出售给中间人,这样他们也可以转售或出租以获取利润。

  如果一切按计划进行,您将获得$ 10,000的收入。在我们的示例中,您的目标是以22,000美元的价格购买,然后以32,000美元或更高的价格快速转售。而且,如果您被允许在交易完成前将购买合同分配给另一位买家,那么一旦获得了合同中的财产,您就可以在数天内赚取$ 10,000的利润。

  寻找线索是成功的关键,因为您正在寻找市场上所有待售物业中最便宜的交易。就支持该策略的基本原则而言,主要因素是位置,中等条件,进行一些重大但可承受的维修以及大量股权。

  当您检查上面的公式时,我们说的是MAO和ARV之间的80%的差异。传统上,目标是较老的房屋,这些房屋往往需要大量维修,并且足够老,足以支付或几乎支付,因此他们拥有大量权益。住房崩溃之后,有史以来第一次有可能在较新的社区中找到打折的房产。在2008年之前,这种情况很少见。

  一旦找到了打折的房地产并将其置于购买合同或购买选项之下,您想在不得不关闭该房地产之前将合同转让或转让给另一买家​​。如果您无法用自有资金结账,则在搜索其他买家时,最好使用“购买选项”来捆绑物业。一旦找到要以约定的价格向您购买合同的买方,您就可以将合同分配给他们,并从中收取利润。(请注意:尽管止赎房屋和银行拥有的房屋价格便宜,但卖方可能不允许您转让合同。通常,从银行购买资金需要关闭资金,然后转售给买方。

  这是从房地产投资中赚钱的一种真实方法,而无需拥有自己的任何现金或信贷。当有人说“不用现金或信贷就可以轻松快捷地用房地产赚钱”时,他们通常所说的是“快速转向”或“批发”策略。

  在房地产繁荣时期,我参与了成功的运营,每年成功进行200多次交易,并产生了数百万美元的利润。当价格稳定上涨时,通过这种策略很容易赚钱。但是,在住房市场繁荣的最后两年里,快速转向实际上已成为一项战略,因为购买房产的成本过高过快。

  随之而来的另一个基本要素--改变了一切。在繁荣时期,导致需求最初超过了供应。但是到2007年,和给我们提供了太多的供应,而使房地产难以承受。

  这是基本面的危险组合,结果市场开始崩溃。房地产投资者开始看到房主丧失抵押品赎回权之前,抵押赎回权急剧增加,但问题滚滚而来,并最终达到临界点,开始危及投资于抵押贷款失败的银行。尽管美联储,美国财政部,NAHB和全美房地产经纪人协会尽了最大的努力,但他们都拼命试图否认危机的存在,但基本面已经发生,随后的崩溃也随之而来。

  自2008年以来,由于有700万套房屋被赎回,快速翻转策略已获得了戏剧性的复兴。在某些地区,市场仍然供不应求,因为“繁荣”市场上待售物业的数量远远超过最终用户。供过于求的问题导致房地产价格暴跌,从最高点下跌了35%。在整个系统供过于求之前,并且我们有更多自住购房者的实际需求,房地产价格将仍远低于繁荣时期。低价是一件好事,因为它是清除库存积压的唯一方法。

  在大多数市场上,使用上面显示的批发/快速转向公式购买房地产是一个好的策略。不管基本面如何,始终要为物业取得尽可能最好的交易是值得的。基本面总是决定您选择策略。基本面会支持您的策略,或者会破坏策略,让您想知道发生了什么。当您计划投资房地产作为企业或退休收入时,考虑市场基本面至关重要。

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