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日期:2019-11-25 15:47 来源: 房产开发

  房产咨询师或者说置业顾问,这个职业大家或许并不陌生,但大多数人可能只是在影视作品里见过,现实生活中接触得并不多。在宁波,有位房产咨询师,找他咨询买房,收费2000元/小时。这个收费标准不低,但依旧有很多人找他,甚至房地产业内人士也找他咨询购房自住、资产配置等问题。他就是汪巍。

  汪巍做过中介,开过商业地产公司,享受过楼市带来的红利,也见过、踩过一些“坑”,在宁波房地产市场浮浮沉沉19年,他有三点心得:公寓不能买、办公楼不必买、商铺不好买。

  初次见汪巍,约在他家对面的星巴克。“不好意思,来晚了,我在给新房做地板保护。”这套房子是他在2015年7月买的,成交价2.2万元/平方米,位于东部新城核心区。

  “我买的时候是市场低位,当时我建议身边的朋友买东部新城,肯定会涨,现在均价要4万多元了。”

  2015年是宁波楼市的一个分水岭。数据显示,2011年调控开始后,市场持续走冷,在2014年4月以后,住宅价格又有新一波走低。2015年8月,宁波新建商品住宅均价12132元/平方米,环比下跌0.04%,同比跌幅5.55%。

  随后,限购取消,货币、信贷及财税等与购房相关的政策相继趋于宽松。那时候购房贷款利率能享受到8.5折优惠。2015年6月底,保利印江南开盘当日即卖光。随着改善型楼盘相继入市,市场成交均价开始上扬,改善性市场需求持续释放,当年11月的成交均价环比上涨8.28%,成为当年高点。

  “我买完后就涨价了,跟着我一起买的都赚了。前几天还有朋友问我要不要卖掉,我觉得东部新城还有较大的升值空间,可以再等等。”

  汪巍手里有几套房子?他没有说,但他在杭州G20峰会举行前,在杭州买了房子。后来的事,大家都知道了,G20峰会后杭州房价大涨。

  汪巍于2000年进入房地产行业,入行时是一家房产中介公司的业务员。“在那之前,我自己开过外贸公司,但那时快破产了,都快走投无路了,我就结束了自己的公司去做中介。”

  他非常勤奋,没事就去看房子,而且是步行,“2005年之前,宁波所有的楼盘我都去过”。他对每个小区都非常熟悉,站在楼下看着窗户,他就能跟客户说出这套房子的所有信息。

  很快,汪巍成为这家中介公司的运营总监。2006年,汪巍跳槽到另一家房产中介公司做营销总监,2009年他创立了自己的商业地产公司。

  如今,汪巍渐渐结束了手上的公司业务,成为一名自由职业者——房产咨询师,偶尔接一个咨询的单子,替人分析房子方方面面的情况,咨询费2000元/小时,半小时起步。

  前几年,汪巍出于兴趣,开了个微信公众号。“除了做内容,也提供买房咨询服务。问的人很多,但我发现很多人问了我以后,并没有听进去。前年我给一个朋友推荐高桥板块,我讲了很多东西,但他听过就算,根本没在意。那时我比较恼火,觉得免费的东西,大家根本不重视。”

  长期的内容输出,使得汪巍在圈内小有名气,有时连房地产公司老总也会咨询他如何合理配置资产。

  住宅、商铺、写字楼、车位……在汪巍看来,只要是有潜力、能赚钱的物业类型,都是“资产保卫者”的目标,他还总结了三点经验:公寓(40年产权)不能买、办公不必买、商铺不好买。

  今年3月,公寓在宁波楼市火了一阵子。记者问:“如果公寓可以落户,你还认为公寓不能买吗?”

  汪巍说:“我还是认为不值得买。首先,商办公寓能落户、有户籍,但不等于有学籍。其次,商办公寓都是在商办土地上开发的类住宅项目,存在潜在的政策风险。”

  汪巍认为,从目前来看,宁波的40年产权公寓价格涨幅远远落后于普通住宅,“甚至可以说,大多数买公寓的投资客都是亏损的”。比如,万达广场48克拉,2007年开盘均价13000元/平方米,2016年在58同城的挂牌价为6500元-8500元/平方米,跌幅超过40%;目前挂牌价9000元-10000元/平方米,依旧亏损。而2006年鄞州万达旁的都市森林,开盘均价14000元/平方米,目前市场挂牌价超过28000元/平方米,涨幅100%。

  为什么说商铺不好买?汪巍认为,买商铺要考虑到租金回报率,而租金高低受很多因素限制,比如所在商圈、交通条件、展示性、可通达性、面积等。

  “商铺投资很专业,所以说不好买。一般在购买商铺前,我会了解城市规划、交通规划、商业规划、人口状况、消费能力、甚至消费习惯等,综合判断目标商铺有没有潜力和机会。”

  至于写字楼,汪巍表示,最近两年宁波写字楼供应比较充裕,而且银行对写字楼的融资功能卡得比较严,所以如果个人资产不是特别多,或者资金有更好的去处,可以暂时不考虑购买写字楼。记者钟婷婷

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